2026年通过房产获得黑山居留：15万欧元门槛、无工作权，以及面向欧盟公民的25万欧元投资新途径

很多客户带着已经选好的布德瓦或蒂瓦特公寓来找我，问它能否带来居留。能，但许可比想象中窄。以下规则依据政府临时居留页面、政府永久居留页面和BRIDGES博客，于2026年11月4日核实。

房产能带来什么

项目	规定
许可	临时居留，1年，可续签
门槛	税务估值15万欧元起，适用于2026年1月17日起的新许可
工作权	无
是否计入永久居留	否，据政府页面
家属	配偶和未成年子女通过家庭团聚

关于2026年1月修正案的报道还提到，房产须全部归您所有或份额不少于一半，且欧盟、欧洲经济区和瑞士公民不受该门槛限制。我未能在已公布的文本中确认这些细节，购房前请核实。

为什么年限不被计入

政府永久居留页面列出了不计入5年的居留理由，房产所有权与学习、季节性工作一同在列。这是这条途径最重要的事实。如果您的目标是永久居留或护照，请将房产与公司结合，见公司董事指南。

购房流程

1. 预订并签订预约合同，通常支付10%定金。
2. 在地籍登记（list nepokretnosti）中核查产权。
3. 在公证人面前签署合同。
4. 缴纳3%房产转让税。
5. 在地籍中登记所有权。
6. 凭不低于15万欧元的估值申请许可。

支付定金前，请律师核查产权以及地块可能存在的限制。

欧盟公民25万欧元新途径

2026年10月15日，议会通过外国人法修正案，新增第70g条，为在黑山投资25万欧元的欧盟成员国公民设立居留理由。该法刊登于2026年10月19日第154/2026号官方公报。根据BRIDGES新闻：

• 许可最长3年，可再续最长3年；
• 包含工作权；
• 持有人须在黑山停留至少15天；
• 购买房产不计为投资。

各来源对生效日期说法不同：BRIDGES称2026年10月27日，其他报道称10月16日。我将其列为未确认事实。对非欧盟国家公民，一切未变。

费用

除房价外：3%转让税、公证和律师费、地籍登记，以及申请许可所需的保险和资金证明。我不给出总额，因为它取决于市镇和房产。

我的真实看法

在黑山买房适合自住，也能获得简单的许可，但不是通往永久居留或护照的道路。如果您是欧盟公民，等实施细则明确后值得关注新的25万欧元途径。其他人请看完整指南中能积累年限的途径。