Aufenthalt über Immobilien in Montenegro 2026: die Schwelle von 150.000 €, kein Recht auf Arbeit und der neue Investorengrund über 250.000 € für EU-Bürger

Viele Klienten kommen mit einer schon ausgesuchten Wohnung in Budva oder Tivat zu mir und fragen, ob sie einen Aufenthaltstitel bringt. Sie bringt einen, aber er ist enger, als man denkt. Die Regeln nach der Regierungsseite zum befristeten Aufenthalt, der Regierungsseite zum Daueraufenthalt und dem BRIDGES-Blog, geprüft am 4. November 2026.

Was eine Immobilie bringt

Punkt	Was gilt
Erlaubnis	befristeter Aufenthalt, 1 Jahr, verlängerbar
Schwelle	ab 150.000 € nach steuerlicher Bewertung, für neue Erlaubnisse seit 17. Januar 2026
Recht auf Arbeit	nein
Zählt für den Daueraufenthalt	nein, laut Regierungsseite
Familie	Ehepartner und minderjährige Kinder über den Familiennachzug

Berichte über die Änderungen vom Januar 2026 erwähnen auch, dass die Immobilie vollständig oder zu mindestens der Hälfte im Eigentum stehen muss und dass EU-, EWR- und Schweizer Bürger nicht an die Schwelle gebunden sind. Im veröffentlichten Text konnte ich das nicht bestätigen, prüfen Sie es also vor dem Kauf.

Warum die Jahre nicht zählen

Die Regierungsseite zum Daueraufenthalt nennt Gründe, deren Zeit nicht in die 5 Jahre eingeht, darunter Immobilieneigentum, Studium und Saisonarbeit. Das ist die wichtigste Tatsache zu diesem Weg. Wenn der Daueraufenthalt oder ein Pass Ihr Ziel ist, kombinieren Sie die Immobilie mit einer Firma, wie im Ratgeber zum Geschäftsführer-Weg beschrieben.

So läuft der Kauf

1. Reservierung und Vorvertrag mit einer Anzahlung, meist 10%.
2. Prüfung des Eigentums im Kataster, der list nepokretnosti.
3. Unterzeichnung des Vertrags vor einem Notar.
4. Zahlung der Grunderwerbsteuer von 3%.
5. Eintragung des Eigentums im Kataster.
6. Antrag auf die Erlaubnis mit einer Bewertung von mindestens 150.000 €.

Lassen Sie Eigentum und mögliche Beschränkungen des Grundstücks vor der Anzahlung von einem Anwalt prüfen.

Der neue 250.000-€-Grund für EU-Bürger

Am 15. Oktober 2026 hat das Parlament Änderungen des Ausländergesetzes beschlossen, die Artikel 70g einführen: einen Aufenthaltsgrund für Bürger der EU-Mitgliedstaaten, die 250.000 € in Montenegro investieren. Das Gesetz wurde im Amtsblatt 154/2026 vom 19. Oktober 2026 veröffentlicht. Laut BRIDGES-Meldung:

• die Erlaubnis gilt bis zu 3 Jahre und wird um bis zu 3 weitere verlängert;
• sie umfasst das Recht auf Arbeit;
• der Inhaber muss mindestens 15 Tage in Montenegro anwesend sein;
• Immobilienkäufe zählen nicht als Investition.

Zum Inkrafttreten nennen die Quellen verschiedene Daten: BRIDGES den 27. Oktober 2026, andere Berichte den 16. Oktober. Ich führe das als unbestätigt. Für Bürger von Nicht-EU-Staaten hat sich nichts geändert.

Kosten

Neben dem Preis: 3% Grunderwerbsteuer, Notar- und Anwaltskosten, die Katastereintragung und für die Erlaubnis Versicherung und Mittelnachweis. Eine Gesamtsumme nenne ich nicht, weil sie von Gemeinde und Objekt abhängt.

Meine ehrliche Einschätzung

Eine Immobilie in Montenegro ist ein guter Kauf fürs Leben und eine einfache Erlaubnis, aber kein Weg zum Daueraufenthalt oder Pass. EU-Bürger sollten den neuen 250.000-€-Grund ansehen, sobald die Durchführungsregeln klar sind. Für alle anderen zeigt der komplette Ratgeber die Wege, die Jahre sammeln.