2026'da Gayrimenkul Yoluyla Karadağ Oturumu: 150.000 € Eşiği, Çalışma Hakkı Yok ve AB Vatandaşları İçin Yeni 250.000 € Yatırımcı Yolu

Pek çok müşteri Budva veya Tivat’ta seçilmiş bir daireyle gelip bunun oturum getirip getirmeyeceğini soruyor. Getirir, ama izin beklenenden daha dardır. Kurallar hükümetin geçici oturum sayfası, hükümetin süresiz oturum sayfası ve BRIDGES blogu üzerinden 4 Kasım 2026’da kontrol edildi.

Gayrimenkul ne sağlar

Konu	Geçerli kural
İzin	geçici oturum, 1 yıl, uzatılabilir
Eşik	vergi değerlemesine göre 150.000 €‘dan, 17 Ocak 2026’dan beri yeni izinler için
Çalışma hakkı	yok
Süresiz oturuma sayılır mı	hayır, hükümet sayfasına göre
Aile	eş ve reşit olmayan çocuklar aile birleşimiyle

Ocak 2026 değişikliklerine ilişkin haberler, mülkün tamamının veya en az yarısının size ait olması gerektiğini ve AB, AEA ve İsviçre vatandaşlarının eşikten muaf olduğunu da belirtiyor. Bunu yayımlanmış metinde doğrulayamadım, satın almadan önce kontrol edin.

Yıllar neden sayılmıyor

Hükümetin süresiz oturum sayfası, süresi 5 yıla dahil edilmeyen gerekçeleri sayıyor; gayrimenkul mülkiyeti de eğitim ve mevsimlik çalışmayla birlikte bunlar arasında. Bu yolla ilgili en önemli olgu bu. Hedefiniz süresiz oturum veya pasaportsa, şirket müdürü rehberinde anlattığım gibi mülkü bir şirketle birleştirin.

Satın alma nasıl işler

1. Rezervasyon ve genellikle %10 kaporalı ön sözleşme.
2. Tapu durumunun kadastroda, list nepokretnosti’de kontrolü.
3. Sözleşmenin noter önünde imzalanması.
4. %3 devir vergisinin ödenmesi.
5. Mülkiyetin kadastroya tescili.
6. En az 150.000 € gösteren değerlemeyle izin başvurusu.

Kaporayı ödemeden önce tapuyu ve arsadaki olası kısıtlamaları bir avukata kontrol ettirin.

AB vatandaşları için yeni 250.000 € yolu

15 Ekim 2026’da meclis, Yabancılar Kanununa 70g maddesini ekleyen değişiklikleri kabul etti: Karadağ’a 250.000 € yatırım yapan AB üye devlet vatandaşları için bir oturum gerekçesi. Kanun 19 Ekim 2026 tarihli 154/2026 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. BRIDGES haberine göre:

• izin 3 yıla kadar verilir ve 3 yıla kadar uzatılır;
• çalışma hakkını içerir;
• sahibinin Karadağ’da en az 15 gün bulunması gerekir;
• gayrimenkul alımları yatırım sayılmaz.

Kaynaklar yürürlük tarihi için farklı tarihler veriyor: BRIDGES 27 Ekim 2026, diğer haberler 16 Ekim diyor. Bunu doğrulanmamış olgular arasında sayıyorum. AB dışı ülke vatandaşları için hiçbir şey değişmedi.

Masraflar

Fiyatın yanında: %3 devir vergisi, noter ve avukat ücretleri, kadastro tescili ve izin için sigorta ile mali yeterlilik kanıtı. Toplam bir rakam vermiyorum çünkü belediyeye ve mülke göre değişiyor.

Dürüst görüşüm

Karadağ’da gayrimenkul yaşam için iyi bir alım ve basit bir izin, ama süresiz oturuma veya pasaporta giden bir yol değil. AB vatandaşıysanız uygulama kuralları netleşince yeni 250.000 € yoluna bakmaya değer. Diğerleri için yıl biriktiren yolları kapsamlı rehber gösteriyor.