Residencia en Montenegro por inmuebles en 2026: el umbral de 150.000 €, sin derecho a trabajar y la nueva vía de inversión de 250.000 € para ciudadanos de la UE

Muchos clientes llegan con un piso ya elegido en Budva o Tivat y me preguntan si les dará la residencia. Sí, pero el permiso es más limitado de lo que esperan. Estas son las reglas según la página del Gobierno sobre residencia temporal, la página del Gobierno sobre residencia permanente y el blog de BRIDGES, comprobadas el 4 de noviembre de 2026.

Qué da un inmueble

Punto	Qué se aplica
Permiso	residencia temporal, 1 año, renovable
Umbral	desde 150.000 € por tasación fiscal, para permisos nuevos desde el 17 de enero de 2026
Derecho a trabajar	no
Cuenta para la residencia permanente	no, según el Gobierno
Familia	cónyuge e hijos menores por reagrupación

Las informaciones sobre la reforma de enero de 2026 mencionan también que el inmueble debe ser de plena propiedad o con una cuota de al menos la mitad, y que el umbral no se aplica a ciudadanos de la UE, del EEE ni de Suiza. No pude confirmarlo en el texto publicado; compruébelo antes de comprar.

Por qué esos años no cuentan

La página del Gobierno sobre residencia permanente enumera motivos cuyo tiempo no se incluye en los 5 años, y la propiedad está entre ellos, junto con los estudios y el trabajo de temporada. Es el dato más importante de esta vía. Si su objetivo es la residencia permanente o un pasaporte, combine el inmueble con una empresa, como explico en la guía del director de empresa.

Cómo es la compra

1. Reserva y contrato preliminar con una señal, normalmente del 10%.
2. Comprobación del título en el catastro, la list nepokretnosti.
3. Firma del contrato ante notario.
4. Pago del impuesto de transmisión del 3%.
5. Inscripción de la propiedad en el catastro.
6. Solicitud del permiso con una tasación de al menos 150.000 €.

Pida a un abogado que revise el título y las posibles restricciones de la parcela antes de pagar la señal.

La nueva vía de 250.000 € para ciudadanos de la UE

El 15 de octubre de 2026 el Parlamento aprobó una reforma de la Ley de Extranjería que añade el artículo 70g, un motivo de residencia para ciudadanos de la UE que inviertan 250.000 € en Montenegro. Se publicó en el Boletín Oficial 154/2026 del 19 de octubre de 2026. Según la noticia de BRIDGES:

• el permiso se concede por hasta 3 años y se renueva por hasta 3 más;
• incluye el derecho a trabajar;
• el titular debe estar en Montenegro al menos 15 días;
• la compra de inmuebles no cuenta como inversión.

Las fuentes dan fechas distintas de entrada en vigor: BRIDGES dice 27 de octubre de 2026 y otras informaciones, 16 de octubre. Lo incluyo entre los datos no confirmados. Para ciudadanos de fuera de la UE no ha cambiado nada.

Costes

Además del precio: el 3% del impuesto de transmisión, notario y abogado, la inscripción catastral y, para el permiso, seguro y prueba de fondos. No doy un total porque depende del municipio y del inmueble.

Mi opinión sincera

Un inmueble en Montenegro es una buena compra para vivir y un permiso sencillo, pero no un camino a la residencia permanente ni al pasaporte. Si es ciudadano de la UE, vale la pena mirar la nueva vía de 250.000 € cuando estén claras las normas de desarrollo. Para los demás, la guía completa muestra las vías que acumulan años.