ВНЖ Черногории через недвижимость в 2026 году: порог 150 000 евро, нет права на работу и новое основание 250 000 евро для граждан ЕС

Многие клиенты приходят ко мне с уже выбранной квартирой в Будве или Тивате и спрашивают, даст ли она ВНЖ. Даст, но разрешение окажется уже, чем ожидают. Ниже правила по данным правительственной страницы о временном проживании, правительственной страницы о ПМЖ и блога BRIDGES о ВНЖ, проверено 4 ноября 2026 года.

Что даёт недвижимость

Параметр	Что действует
Разрешение	временный ВНЖ на 1 год с продлением
Порог	от 150 000 евро по налоговой оценке, для новых разрешений с 17 января 2026 года
Право на работу	нет
Стаж для ПМЖ	не идёт, по данным правительства
Семья	супруг и несовершеннолетние дети через воссоединение

В сообщениях о январских поправках 2026 года также говорится, что объект должен принадлежать вам полностью или с долей не меньше половины, а граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии порог не касается. В опубликованном тексте я эти детали подтвердить не смогла, поэтому проверьте их до покупки.

Почему годы не засчитываются

На правительственной странице о ПМЖ перечислены основания, время по которым в 5 лет не входит, и собственность на недвижимость среди них, вместе с учёбой и сезонной работой. Это самый важный факт об этом пути. Если ваша цель ПМЖ или паспорт, совмещайте недвижимость с компанией, как я описываю в гиде о директорстве.

Как проходит покупка

1. Бронь и предварительный договор с задатком, обычно 10%.
2. Проверка права собственности в кадастре, list nepokretnosti.
3. Подписание договора у нотариуса.
4. Уплата налога на переход права собственности 3%.
5. Регистрация собственности в кадастре.
6. Подача на ВНЖ с оценкой, подтверждающей стоимость от 150 000 евро.

До внесения задатка попросите юриста проверить право собственности и ограничения по участку.

Новое основание 250 000 евро для граждан ЕС

15 октября 2026 года парламент принял поправки к закону об иностранцах, которые добавили статью 70g, основание для ВНЖ граждан стран ЕС, инвестирующих в Черногорию 250 000 евро. Закон опубликован в Службеном листе 154/2026 от 19 октября 2026 года. По новости BRIDGES:

• разрешение выдаётся на срок до 3 лет и продлевается ещё до 3 лет;
• оно включает право на работу;
• владелец должен находиться в Черногории не меньше 15 дней;
• покупка недвижимости инвестицией не считается.

Дату вступления в силу источники называют разную: BRIDGES пишет 27 октября 2026 года, другие источники 16 октября. Я отношу её к неподтверждённым фактам. Для граждан стран вне ЕС ничего не изменилось.

Какие расходы ждать

Помимо цены: налог на переход права собственности 3%, услуги нотариуса и юриста, регистрация в кадастре, а для ВНЖ страховка и подтверждение средств. Итоговую сумму я не называю, потому что она зависит от муниципалитета и объекта.

Моё честное мнение

Недвижимость в Черногории хорошая покупка для жизни и простой ВНЖ, но не дорога к ПМЖ или гражданству. Если у вас гражданство ЕС, новое основание на 250 000 евро стоит рассмотреть, когда появятся подзаконные правила. Остальным пути, которые копят стаж, показывает полный гид.