Golden Visa VAE über Immobilien 2026: 2 Mio. Dirham, Finanzierung, Off-Plan und echte Kosten

Die meisten Familien, die mit dem Wunsch nach einem Golden Visa zu mir kommen, wollen ohnehin eine Immobilie kaufen. Hier erkläre ich, wie der Weg über 2 Mio. Dirham in der Praxis funktioniert, von der Schwelle bis zu den Gebühren. Quellen: der ICP-Leitfaden zur Golden Residency, das Dubai Land Department und die BRIDGES-Seite zu den VAE. Geprüft am 2. November 2026.

Die Schwelle: 2.000.000 AED

Die ICP verlangt eine oder mehrere Immobilien im Gesamtwert von mindestens 2.000.000 AED im Eigentum des Investors. Das sind rund 545.000 US-Dollar. Punkte, die Familien oft übersehen:

• Mehrere Einheiten zählen zusammen. Zwei Wohnungen zu je 1.000.000 AED reichen.
• Eine Finanzierung ist erlaubt, wenn sie von einer zugelassenen Bank in den VAE kommt. In Dubai verlangt das DLD dann eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bank mit dem bereits gezahlten Betrag, und der muss 2.000.000 AED erreichen.
• Off-Plan zählt, wenn der Bauträger zugelassen ist.
• Eine Krankenversicherung muss Sie und Ihre Familie über die gesamte Laufzeit abdecken.

Laufzeit: 10 Jahre, mit einem Vorbehalt

Der ICP-Leitfaden vom September 2026 und die DLD-Serviceseite nennen beide 10 Jahre für Immobilienbesitzer. Einige Übersichten auf u.ae zeigen für Immobilien noch 5 Jahre. Ich plane mit 10 Jahren, prüfe die genaue Laufzeit aber am Tag des Antrags.

Was es in Dubai kostet

Auf den Kauf selbst fällt eine DLD-Registrierungsgebühr von 4 % des Preises an. Das Gesetz teilt sie zwischen Käufer und Verkäufer, in der Praxis entscheidet aber der Vertrag, deshalb kalkuliere ich die vollen 4 %. Bei 2.000.000 AED sind das 80.000 AED. Danach listet der DLD-Service für das Golden Visa diese Gebühren für den Investor:

Posten	AED
Gesundheitscheck	700
Emirates ID, 10 Jahre	1.153
Aufenthaltstitel	2.856,75
DLD-Gebühren	4.020
Verwaltungsgebühr	1.155
Summe für den Investor	9.884,75

Jedes Familienmitglied kostet 5.774,50 AED für einen 10-jährigen Aufenthaltstitel, die Eröffnung einer Familienakte 318,75 AED, und das DLD berechnet 100 AED pro gesponserter Person. Maklerprovision und Krankenversicherung kommen hinzu.

Ablauf und Unterlagen

1. Immobilie kaufen und die elektronische Eigentumsurkunde erhalten.
2. Wenn Sie im Ausland sind, kann die ICP ein 6-monatiges Mehrfacheinreisevisum ausstellen, einmal um 6 Monate verlängerbar.
3. Den Antrag beim DLD aus den VAE heraus stellen: Reisepass, Foto, Eigentumsurkunde und, falls vorhanden, aktuelle Emirates ID und Aufenthaltstitel.
4. Gesundheitscheck machen und Biometrie für die Emirates ID abgeben.

Das DLD nennt 7 bis 10 Werktage Bearbeitungszeit. Laut BRIDGES vergehen vom Kauf bis zur Emirates ID ein bis zwei Monate. Ein echter Fall steht im BRIDGES-Fall mit Apartments.

Familie

Sie können Ehepartner, Kinder jeden Alters, Eltern und Hausangestellte sponsern. Stirbt der Visuminhaber, darf die Familie bis zum Ablauf ihrer eigenen Titel bleiben. Mehr im Familien-Ratgeber.

Was ich meinen Kunden sage

Das Visum verpflichtet Sie nicht, in den VAE zu leben, und es führt nicht zur Staatsbürgerschaft. Kaufen Sie eine Immobilie, die Sie auch ohne Visum besitzen möchten. Wenn sich der Preis nur wegen des Visums rechnet, passen die Wege für Investoren vielleicht besser.